遇新型肺炎疫情，能否要求房東減免房租？

發布時間：2020-03-02　瀏覽數：1,622

受新型肺炎的疫情影響，全國31個省市自治區均已啟動重大突發公共衛生事件一級響應。不論是政府部門還是醫療專家，都呼籲人們減少外出聚餐，防止疫情擴散。

突如其來的疫情和防控措施，使許多行業一下子陷入寒冬。街上人流稀少，商鋪門可羅雀；電影院等部分行業接行政主管部門通知，要求在疫情期間暫停營業。

商業寒冬裏，一篇題為《共度時艱！房東免租進行中！轉發，說不定我房東看到了，給我免租！》的推文刷爆朋友圈。2020年1月28日，萬達集團宣布將對全國萬達廣場的商戶自2020年1月24日至2020年2月25日時間內的租金及物業費實行全免政策，預計減免租金達30億左右，消息一出大獲讚許。在全國一致對抗疫情階段，這無疑是暖心之舉。

但主動減免房租的房東畢竟是少數。對於沒有被幸運女神眷顧的承租人，在疫情期間，是否可以此為理由主張減免房租呢？

不可抗力

這主要看承租方因新型肺炎疫情導致不能履行租賃合同，是否滿足援引“不可抗力”的法定條件。

“不可抗力”是指不能預見、不能避免、且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。

本次新型肺炎疫情的爆發，確實是當事人簽署《租賃合同》時不能預見、在履行過程中不可避免、亦無法靠個人力量克服的。許多行業遭受疫情打擊，無法正常營業。在這種情況下，本次疫情構成“不可抗力”因素。

但值得注意的是，疫情是否構成“不可抗力”不能一概而論，必須要結合當事人的具體情況，判斷合同履行是否受到不可抗力的影響。舉個簡單的例子，某生產醫用口罩的工廠在疫情期間加班加點生產口罩，對該工廠而言，本次疫情根本沒有影響到工廠的生產，疫情對於工廠的租賃合同的履行，不構成不可抗力。

參考判決

本次新型肺炎疫情的情形與2003年的“非典”疫情何其相似。

北京市第二中級人民法院課題組在《法律適用》2003年第6期發表《正確處理“非典”疫情構成不可抗力免責事由案件》，認為非典疫情“是人類無法預見、不可避免、不能克服的客觀存在，其性質屬於法律上規定的不可抗力事件,是一種自然災害。……要從嚴把握非典型肺炎疫情構成不可抗力免責事由的認定標準，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發生在合同成立以後,履行以前。如果當事人一方在合同訂立以前發生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發生非典型肺炎疫情,不能認定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。……審判實踐中，要特別注意防止有的債務人以懼怕被傳染非典型肺炎為由拒絕履行合同或遲延履行合同而援引不可抗力條款要求免責。”

筆者以“非典”期間引發的法律糾紛為關鍵，檢索該類案件情況，總結以下觀點：

1.疫情期間，承租方可依據公平原則要求適當減免租金或違約金。

案例回顧：

索引一：（2004）滬二中民二（民）終字第354號

基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實。

因此，根據公平原則，承租人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故承租人所欠租金中應扣除3個月的租金。

索引二：（2008）紹中民一終字第143號

法院審理認為雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的曆史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。

2.疫情並不必然導致承租人的經營目的落空，不能成為免除租金的事由。

案例回顧：

索引一：（2013）遼審二民抗字第14號

假日大酒店的經營範圍包括餐飲、客房等，正典公司承租後，實際經營項目亦包括以上兩部分。

大連市林業局和工商行政管理局下發的緊急通知，僅是停止野生動物的經營活動，受到影響的隻是正典公司的餐飲部分，客房經營仍可正常進行。

此外，經調閱大連市西崗區阿六蛇城酒店的工商檔案，其經營範圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，並非專門從事野生動物的餐飲經營，野生動物經營活動的停止，隻是對其餐飲經營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區阿六蛇城酒店還可以正常經營與野生動物無關的其它中餐。

由此可見，因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，隻是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形。

故本案不能據此認定為雙方合同的解除係不可抗力的原因所致。

索引二：（2007）桂民四終字第1號

“非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。

故“非典”對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。

經雙方協商，廣升公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金並免除派駐人員的全部工資，已合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。

相反，如果免除上訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致的全部不利後果，反而有失公平。

故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求於法無據，本院不予支持。

法律建議

以疫情為不可抗力或情勢變更為由主張解除或變更協議的，司法審判具有一定的裁量空間，需要結合疫情對實際生產經營造成的現實影響為認定標準。即使構成不可抗力，法院將從促成交易、降低交易成本的立場出發，遵循誠實信用原則與公平原則，實事求是地處理案件，而非一概判決解除合同，免除一方全部責任。

《廣東省人民政府關於企業複工和學校開學時間的通知》（下稱“《通知》”）中明確表示：

本行政區域內各類企業複工時間不早於2月9日24時，涉及保障城鄉運行必需（供水、供電、油氣、通訊、公共交通、環保、市政環衛等行業）、疫情防控必需（醫療器械、藥品、防護用品生產運輸和銷售等行業）、群眾生活必需（超市賣場、食品生產、物流配送等行業）和其他涉及重要國計民生、供港供澳及特殊情況急需複工的相關企業除外。用人單位應當依法保障員工合法權益。因防控疫情所需，其他省市自治區也有類似的行政通知。

基於此《通知》並結合上述案例分析。筆者有六點建議：

1.承租方必須及時、有效地以書麵方式通知出租方，遭遇不可抗力的情況、受到或者預計受到損失的具體情況，履行通知義務。

2.承租方需要有證據意識，妥善留存遭受不可抗力的相關證據，以便日後順利主張權利。例如，政府要求暫停營業的命令，商場的通知，客運和物流暫停的通知，患者的住院證明、診斷證明等病曆，被隔離的疑似患者的相關證明等等。

3.新冠肺炎疫情期間，基於公平原則和情勢變更的原則，承租方可與出租方針對此特殊期間進行協商，自己生產經營所受影響的大小，明確自己的損失範圍，達成一定時間段內的租金減免協議。與出租方溝通中，表達自身不易，盡量展示預計損失範圍，往往夠能達成一致的協議。

4.承租方與出租方若能協商一致達成減租意向，需簽署書麵協議，直接依據該書麵協議要求減免租金，避免產生糾紛。

5.如果承租方根據法律規定訴至法院，要求對租賃合同的租金數額進行變更或解除租賃合同的，需注意3年的訴訟時效，在訴訟時效未屆滿前及時主張權利。

6.債務人需積極采取適當的措施，避免損失擴大。否則，因債務人過錯而導致損失擴大的，需要根據其過錯程度承擔相應的責任。

（作者：李建蓉律師團隊,北京德和衡（廣州）律師事務所）